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Les baux commerciaux et les charges

A la différence des baux d´habitation, le décret régissant les baux commerciaux ne fixe pas de liste de charges récupérables par le bailleur. Si bien que de nombreux conflits peuvent naître lors de la répartition des charges et des dépenses de travaux et/ou d´entretien.

En fait, c´est le bail lui-même qui détermine ces répartitions selon certaines clauses inscrites noir sur blanc. Il est donc impératif de lire attentivement ces clauses. Celles-ci sont quelquefois mal rédigées ou imprécises et peuvent engendrer des difficultés avec le propriétaire-bailleur. La négociation lors de la signature ou du renouvellement du bail est conseillée.

D´autre part, il ne suffit pas que cela soit écrit, il est nécessaire de vérifier en cours d´année que la répartition prévue soit respectée ! Dans tous les cas, si le bail vous fait supporter des charges qui incombent normalement au propriétaire, cela sera considéré comme une augmentation de loyer et vous permettra d´augmenter l´évaluation de la valeur locative des locaux.

Charges pour le locataire

Charges pour le propriétaire

- Une quote part des charges de copropriété qui se rapportent au local loué (ex : taxe sur les ordures ménagères).
- Dépenses courantes : eau, gaz, électricité, chauffage...
- Assurance des locaux, taxe foncière (si stipulée), taxe sur les bureaux...
- Changement de revêtement de sol ou de cloisonnement à l´intérieur du local, chaudière, fenêtres, volets... Même le ravalement peut être considéré comme dépense d´entretien.

- Charges de copropriété pour gros travaux ou travaux du "clos et du couvert".
- Charges se rapportant à la totalité des parties communes et de grosses réparations (art. 606 du Code Civil) (gros murs, poutres, charpentes, réfection totale d´ascenseur, gros oeuvre...)
- Mise en conformité du local sauf si l´activité du locataire l´oblige.

Si le bail ne précise rien, c´est le Code Civil qui régit la répartition des charges. Le propriétaire doit assurer le gros entretien, les réparations importantes, la vestusté, le locataire : les réparations locatives et d´entretien (sols, revêtements, peintures...) les appareils de chauffage, les compteurs, les sanitaires... Ces entretiens doivent être réalisés sans nuisances pour les voisins.

Qu´en est-il pour les travaux ?

Dans de nombreux baux, les modifications et aménagements réalisés par le locataire doivent rester la propriété du bailleur en fin de bail, et ce sans indemnités compensatrices.Attention à bien lire les clauses du contrat ! Votre bailleur peut en effet, vous demander la remise en état du local à vos frais. En l´absence de clause spécifique, vous avez parfaitement le droit d´aménager comme bon vous semble le local sans toucher au gros oeuvre.

Si les travaux sont effectués à la charge du propriétaire en cours d´exécution du bail, celui-ci aura la faculté de déplafonner le loyer lors du renouvellement de la location. Pour le locataire, effectuer des aménagements n´est donc pas une bonne affaire puisque cela permet au bailleur d´augmenter le loyer !
En cas de désaccord ou de conflit, adressez vous au Tribunal d´instance ou de grande instance le plus proche.

Attention ! quelques professionnels vous font signer des baux "net de frais et de charges". Vérifiez bien, dans ce cas, les conditions car elles peuvent prévoir que l´ensemble des charges soient payées par le locataire.

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